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Un Toit et Vous estime gratuitement votre appartement à Bordeaux, toujours après une visite sur place. Estelle Bergounioux, directrice d'agence, ou Olivier Sorondo, associé, se déplacent depuis notre agence du 56 cours Pasteur, près de la place de la Victoire. Vous recevez un avis de valeur écrit sous 48 heures, appuyé sur les ventes réelles de votre secteur, et vous restez libre de la suite.
Le marché en 2025 et 2026
En 2025, un appartement s'est vendu à Bordeaux 4 120 € du mètre carré en valeur médiane, pour une surface médiane de 52 m² et un prix médian de 203 000 €. C'est 2,3 % de moins qu'en 2024 et environ 11 % de moins qu'en 2022, année du point haut récent.
4 120€/m²
Le prix au mètre carré baisse quand la surface augmente. Un studio se vend plus cher au m² qu'un quatre-pièces, parce que la demande des investisseurs et des étudiants est forte sur les petites surfaces. Pour estimer votre appartement, la bonne référence est donc celle de sa typologie, pas la moyenne de la ville.
la moitié des ventes (du 1er au 3e quartile)prix médian
| Typologie | Ventes 2025 | Prix médian au m² | Sur 1 an | Prix médian |
|---|---|---|---|---|
| Studio / T1 | 766 | 4 515 € | −3,7 % | 115 000 € |
| T2 | 1 098 | 4 223 € | −1,5 % | 185 000 € |
| T3 | 949 | 3 871 € | −3,0 % | 254 200 € |
| T4 | 440 | 3 700 € | −1,5 % | 329 000 € |
| T5 et plus | 144 | 3 788 €* | +7,9 %* | 431 000 € |
| Tous appartements | 3 397 | 4 121 € | −2,3 % | 203 000 € |
Source : fichier public des ventes immobilières publié par l'État (DVF, Direction générale des finances publiques), qui recense les ventes signées chez les notaires ; ventes 2024 et 2025 de la commune de Bordeaux. Calcul de l'agence : ventes d'un seul appartement, hors VEFA, prix rapporté à la surface bâtie déclarée, valeurs entre 1 000 et 20 000 €/m². Relevé de septembre 2026, mis à jour à chaque nouvelle publication de ces données. *Échantillon réduit, évolution à lire avec prudence. Pour les prix par quartier et les maisons, voir notre page estimation immobilière à Bordeaux.
Les ventes signées en 2026 ne figurent pas encore dans le fichier public de l'État, mis à jour deux fois par an. Les indicateurs disponibles à la rentrée dessinent un marché bordelais qui a cessé de baisser, mais que le coût du crédit freine de nouveau depuis l'été.
sur un an pour le prix des appartements à Bordeaux au 1er septembre 2026, selon l'indice Meilleurs Agents (4 429 €/m² en moyenne, méthode de calcul différente de nos médianes). Au 1er juillet, cet indice était encore en recul de 1,2 %.
prix médian des appartements anciens à Bordeaux en 2025 selon la Chambre des notaires de la Gironde, en baisse de 2,4 % sur un an. Un chiffre très proche de notre propre calcul.
taux moyen des crédits immobiliers en août 2026 (Observatoire Crédit Logement / CSA). Stable autour de 3,23 % de février à juin, il remonte depuis, et la production de crédits recule de 16,8 % sur un an.
Pour un vendeur, la conséquence est simple : les acheteurs n'ont pas disparu, mais leur capacité d'emprunt ne progresse plus. Un appartement affiché au-dessus du marché reste en vitrine et finit par se négocier plus bas. Le prix de présentation doit être juste dès le premier jour, et c'est précisément ce que doit vous apporter une estimation fondée sur les ventes réellement signées autour de chez vous.
Indicateurs relevés en septembre 2026, mis à jour chaque trimestre.
Notre quartier
Dans un rayon de 500 mètres autour de la place de la Victoire, 334 appartements ont été vendus en 2025, à 4 210 €/m² en valeur médiane. La moitié de ces ventes s'est conclue entre 3 580 et 4 820 €/m². Cet écart de plus de 1 200 € par mètre carré, dans un périmètre qui se traverse à pied en dix minutes, montre bien les limites d'un prix moyen.
Les deux-pièces du secteur sont plus petits que la moyenne bordelaise (38 m² contre 45 m²) et se vendent sous la médiane de la ville. Les studios, eux, restent très recherchés : entre la place, le cours Pasteur et le site universitaire de la Victoire, beaucoup d'acheteurs sont des investisseurs. Nous connaissons ces immeubles, leurs copropriétés et les prix signés rue par rue, et c'est ce qui fait la précision d'une estimation dans le centre.
Ventes signées en 2025 à moins de 500 m de la place de la Victoire, même source et même méthode de calcul que le tableau ci-dessus.
Mode d'emploi
Partez du prix médian des ventes récentes de votre typologie et de votre quartier, comparez-le aux appartements actuellement en vente autour de chez vous, puis corrigez selon l'étage, l'état, l'extérieur et la copropriété. La dernière étape, la plus fiable, est la visite d'un professionnel qui connaît les prix signés dans votre rue.
01
Le site de l'État app.dvf.etalab.gouv.fr publie les prix des ventes signées chez le notaire ces cinq dernières années, adresse par adresse. Filtrez sur les appartements de surface proche du vôtre, dans votre rue et les rues voisines.
02
Les annonces en ligne montrent les prix demandés, pas les prix signés. Elles disent surtout contre quels biens votre appartement sera comparé par les acheteurs.
03
Étage et ascenseur, luminosité, balcon, cave, état, DPE, charges et travaux votés : chaque point éloigne votre appartement de la médiane, vers le haut ou vers le bas.
04
Un agent qui visite voit ce que les données ignorent et croise ses propres ventes avec les prix signés chez les notaires. C'est ce que nous faisons, gratuitement, avec un avis de valeur écrit.
Pendant la visite
Deux appartements de même surface, dans la même rue, peuvent se vendre à des prix très différents. Voici les huit points que nous vérifions systématiquement, et qu'un simulateur en ligne ne peut pas voir.
Un dernier étage lumineux se vend bien, un troisième sans ascenseur freine une partie des acheteurs. Dans le centre ancien, beaucoup d'immeubles n'en ont pas.
Hauteur sous plafond, parquet ancien, cheminées, moulures : dans les immeubles en pierre de Bordeaux, ces éléments comptent dans le prix.
Charges, fonds de travaux, plan pluriannuel, ravalement voté : nous lisons les derniers procès-verbaux d'assemblée générale avant de chiffrer.
Un logement classé G ne peut plus être proposé à la location depuis 2025, les F suivront en 2028. Les investisseurs le savent et négocient.
Balcon, terrasse, cour privative ou jardin restent rares dans l'hyper-centre et font la différence face aux biens concurrents.
Côté place ou côté cour, vis-à-vis, bruit des terrasses le soir : nous visitons à l'heure où vous vivez dans l'appartement quand c'est utile.
Une cave ou une place de parking rassure les acheteurs dans un centre où se garer est compliqué, et se valorise dans le prix.
Cuisine, salle d'eau, électricité, fenêtres : nous chiffrons ce qu'un acheteur retirera de son offre, pour vous aider à choisir entre vendre en l'état ou rénover.
Comparatif
Un simulateur donne une fourchette en deux minutes, utile pour se situer. Il reste une moyenne. Pour fixer un prix de mise en vente, l'écart entre les deux approches se joue dans le détail.
| Critère | Simulateur en ligne | Visite Un Toit et Vous |
|---|---|---|
| Coût | Gratuit | Gratuit, sans obligation de mandat |
| Données utilisées | Moyennes de secteur et annonces | Prix réellement signés dans votre rue, nos propres ventes, biens concurrents en ligne |
| État, étage, lumière | Déclaratif ou ignoré | Constatés sur place |
| Copropriété et travaux votés | Non pris en compte | Lecture des PV d'assemblée générale |
| Résultat | Une fourchette large | Un avis de valeur écrit et un prix de présentation conseillé |
| Délai | Immédiat | 48 heures après la visite |
Notre méthode
L'estimation est gratuite et ne vous engage à rien. Vous avez votre réponse écrite 48 heures après notre passage.
Jour 1
Par téléphone ou via le formulaire, vous nous donnez l'adresse, la surface approximative et votre calendrier. Nous fixons la visite au moment qui vous arrange, samedi compris.
Le jour de la visite
Pièces, cave, parties communes, exposition, vis-à-vis, bruit. Nous parlons aussi de votre projet : vendre avant d'acheter ou prendre le temps ne mène pas à la même stratégie de prix.
48 heures après
Ventes comparables récentes, biens concurrents en vente, fourchette de prix et prix de présentation conseillé. Nous venons vous le présenter si vous le souhaitez.
Avant la visite
Pour un appartement, la copropriété pèse presque autant que le logement lui-même. Rassembler ces pièces avant notre passage rend l'estimation plus précise. Si un document manque, la visite peut quand même avoir lieu : nous vous aiderons à le retrouver.
Studios et T2
À Bordeaux, un studio se vend en moyenne 4 515 €/m², soit près de 400 € de plus que la médiane de la ville.
Encadrement des loyers depuis 2022DPE G interdit à la location depuis 2025
La plupart des acheteurs de studios et de deux-pièces du centre sont des investisseurs. Ils calculent une rentabilité, et à Bordeaux ce calcul intègre l'encadrement des loyers, en vigueur depuis le 15 juillet 2022, et le DPE : un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025, et ce sera le cas des logements classés F à partir de 2028.
Un studio étiqueté F ou G se négocie donc plus durement. Nous vous le signalons dès l'estimation, avec un ordre de grandeur des travaux, pour que vous choisissiez en connaissance de cause entre vendre en l'état et améliorer l'étiquette avant la mise en vente. Si votre appartement est loué, nous vous expliquons aussi les règles de la vente occupée.
Qui vient chez vous
Chez Un Toit et Vous, il n'y a pas de commercial qui estime puis passe le dossier à un autre. Estelle ou Olivier visite votre appartement, rédige l'avis de valeur, fait visiter les acheteurs et vous accompagne jusqu'à la signature chez le notaire.
Agence indépendante, nous ne dépendons d'aucune tête de réseau. Nos honoraires sont fixés à l'agence et publiés dans notre barème d'honoraires.
Preuves de terrain
Trois appartements récemment vendus par l'agence dans le centre de Bordeaux.
Place Sainte-Eulalie, Bordeaux
Cours Pasteur, Bordeaux
Rue Bel-Air, Bordeaux
Questions fréquentes
Oui. La visite, l'analyse des ventes comparables et l'avis de valeur écrit sont gratuits. Vous n'êtes pas tenu de nous confier la vente de votre appartement ensuite.
La visite dure de 45 minutes à une heure selon la surface. Vous recevez l'avis de valeur écrit 48 heures après notre passage. La visite est fixée au moment qui vous arrange, en semaine ou le samedi.
En 2025, le prix médian des appartements vendus à Bordeaux est de 4 120 €/m², sur 3 397 ventes signées chez le notaire. Il va de 3 700 €/m² pour un T4 à 4 515 €/m² pour un studio, et atteint 4 520 €/m² dans le code postal 33000.
Ils ont baissé de 2022 à 2025 : le prix médian des ventes signées est passé de 4 615 €/m² en 2022 à 4 121 €/m² en 2025, dont une baisse de 2,3 % sur la dernière année. À la rentrée 2026, les indices de marché montrent une stabilisation, voire une légère reprise, tandis que la remontée des taux de crédit depuis juin pèse sur le budget des acheteurs.
Elle suffit pour avoir un premier ordre de grandeur. Un simulateur part des moyennes de secteur et ignore l'étage, l'état, la lumière, le bruit ou les travaux votés en copropriété, qui font souvent la différence dans le centre de Bordeaux. Pour fixer un prix de mise en vente, une visite reste nécessaire.
L'avis de valeur d'un agent immobilier sert à fixer un prix de vente réaliste. Pour une succession, une donation ou un divorce, où la valeur déclarée peut être contrôlée par l'administration fiscale, un rapport d'expert immobilier ou une évaluation par le notaire est plus adapté. Nous pouvons vous orienter vers ces professionnels.
Non. Vous recevez votre avis de valeur et vous décidez librement. Si vous nous confiez la vente, nous vous proposons un mandat simple ou exclusif, avec des honoraires conformes à notre barème publié.
Oui. Un appartement loué se vend avec son locataire, le plus souvent à un investisseur. Son prix dépend alors aussi du montant du loyer, de la date de fin du bail et de l'étiquette DPE. Nous intégrons ces éléments à l'avis de valeur.
Oui : Chartrons, Saint-Seurin, Caudéran, la Bastide, Saint-Augustin, Nansouty, les Bassins à flot et les autres quartiers. Le centre-ville, autour de la Victoire, de Saint-Michel, des Capucins et de Saint-Pierre, reste notre spécialité.
