Agence indépendante depuis 2017Une petite agence qui connaît le centre rue par rue
Un Toit et Vous estime gratuitement les appartements, maisons et échoppes dans tout Bordeaux, avec une spécialité : le centre-ville. Nous ne donnons jamais de chiffre sans avoir visité le bien. La visite est faite par Estelle Bergounioux, gérante de l’agence, ou par Olivier, depuis notre agence du 56 cours Pasteur, à deux minutes de la place de la Victoire. Vous recevez votre avis de valeur écrit sous 48 heures, puis vous décidez librement de la suite.
Nous avons ouvert l’agence en 2017, en bas du cours Pasteur. Nous estimons et vendons dans tout Bordeaux, mais notre terrain de prédilection se parcourt à pied depuis la vitrine : la Victoire, Saint-Michel, les Capucins, Sainte-Croix, Saint-Pierre et le quartier de l’Hôtel de Ville.
Être indépendant a des effets concrets pour vous. Estelle et Olivier sont vos interlocuteurs du début à la fin : la personne qui visite votre appartement pour l’estimer est aussi celle qui fera visiter les acheteurs, qui négociera l’offre et qui vous appellera quand elle arrive. Nous ne dépendons d’aucune tête de réseau : nos honoraires sont fixés à l’agence et publiés dans notre barème d’honoraires, et nous suivons chaque dossier nous-mêmes, de l’estimation à la signature chez le notaire.
Nous passons nos journées dans ces rues. Nous savons quels immeubles ont voté leur ravalement, quelles cours sont calmes, où les acheteurs se garent, et à quel prix se sont vendus les appartements de votre rue ces derniers mois.
Notre connaissance du terrainCe que la Victoire et le centre de Bordeaux changent à la valeur d'un bien
Dans le centre, deux appartements de même surface, dans la même rue, peuvent se vendre à des prix très différents. Voici ce que nous regardons pendant la visite, et qu’un simulateur en ligne ne voit pas.
L'immeuble en pierre et sa copropriété
La plupart des logements du centre historique sont dans des immeubles en pierre de Bordeaux des XVIIIe et XIXe siècles. La hauteur sous plafond, le parquet d’origine, les cheminées en marbre et les moulures font monter le prix. Un troisième étage sans ascenseur, une copropriété sans syndic professionnel ou une façade à ravaler le font baisser. Avant de vous donner un chiffre, nous lisons les derniers procès-verbaux d’assemblée générale : un ravalement voté se retrouve toujours dans la négociation.
La place, la rue, l'étage
La place de la Victoire vit tard le soir. Un deuxième étage qui donne sur la place n’attire pas les mêmes acheteurs qu’un quatrième étage sur cour, à cent mètres de là. Le long du cours Pasteur, la ligne B du tram et les commerces rassurent les primo-accédants. Vers Saint-Michel et les Capucins, les acheteurs viennent pour le marché et les terrasses, et acceptent plus volontiers un plan atypique.
Les acheteurs du quartier
Avec le site universitaire de la Victoire tout proche, beaucoup d’acquéreurs sont des investisseurs qui cherchent un studio ou un T2 à louer. Ils calculent une rentabilité, et à Bordeaux ce calcul intègre l’encadrement des loyers, en vigueur depuis 2022, et le DPE : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail. Un studio étiqueté F ou G se négocie donc plus durement. Nous vous le signalons dès l’estimation, pour que vous choisissiez en connaissance de cause entre vendre en l’état et faire des travaux.
Maisons et échoppes
Les maisons sont rares dans l’hyper-centre. Quand nous estimons une échoppe à Saint-Genès, à Nansouty ou à Saint-Augustin, nous regardons la largeur de façade (échoppe simple ou double), le jardin ou le patio, l’état de la toiture et ce que le PLU permet en extension. Dans le secteur sauvegardé du centre historique, les travaux de façade et de toiture passent par l’architecte des Bâtiments de France. Un acheteur qui a un projet de rénovation posera la question, alors nous l’intégrons à l’estimation.
Gratuit et sans engagementComment se passe une estimation avec nous
L’estimation est gratuite et ne vous engage à rien. Elle se déroule en trois temps, et vous avez votre réponse écrite 48 heures après notre passage.
Estimer un appartement
Pour un appartement, la copropriété compte presque autant que le logement : montant des charges, travaux votés ou à venir, état des parties communes. Nous détaillons cette approche sur notre page consacrée à l’estimation d’appartement à Bordeaux.
Estimer une maison ou une échoppe
Pour une maison ou une échoppe, le terrain, la toiture, l’assainissement et les possibilités d’agrandissement pèsent davantage. Nous regardons aussi ce que le PLU autorise sur votre parcelle, parce que c’est souvent la première question d’un acheteur.
Estimations au 1er septembre 2026Prix au m² à Bordeaux par quartier en 2026
En septembre 2026, le prix moyen d’un appartement à Bordeaux est estimé à 4 429 €/m² et celui d’une maison à 4 972 €/m² selon Meilleurs Agents. Efficity affiche 4 130 €/m² et 4 320 €/m² le même mois : deux estimateurs, deux méthodes, et près de 300 €/m² d’écart sur un appartement. C’est l’une des raisons pour lesquelles nous visitons toujours avant de chiffrer. Ces moyennes donnent un ordre de grandeur : dans un même quartier, l’étage, l’état, l’extérieur et la copropriété font varier le prix de façon importante.
| Quartier | Appartement 2026 (€/m²) | Fourchette appartement | Maison 2026 (€/m²) | Fourchette maison |
|---|---|---|---|---|
| Capucins – Victoire | 4 625 | 3 015 – 5 805 | 4 793 | 2 406 – 8 902 |
| Hôtel de Ville – Quinconces | 5 476 | 3 426 – 7 477 | 5 418 | 2 829 – 9 243 |
| Saint-Seurin – Fondaudège | 4 972 | 3 264 – 6 693 | 5 587 | 2 965 – 9 869 |
| Chartrons – Grand Parc | 4 932 | 3 147 – 6 632 | 5 392 | 2 577 – 9 471 |
| Saint-Bruno – Saint-Victor | 4 752 | 3 159 – 5 912 | 5 121 | 2 539 – 9 209 |
| Nansouty | 4 279 | 2 864 – 5 603 | 4 947 | 2 593 – 8 785 |
| Saint-Augustin | 4 144 | 2 533 – 5 787 | 4 916 | 2 592 – 8 494 |
| La Bastide | 4 137 | 2 794 – 5 901 | 4 360 | 1 934 – 7 885 |
| Gare Saint-Jean | 4 100 | 2 810 – 5 543 | 4 384 | 2 281 – 8 165 |
| Villa Primerose – Parc Bordelais – Caudéran | 4 029 | 2 442 – 5 974 | 5 310 | 2 931 – 9 311 |
| Lestonnat – Monséjour | 3 513 | 2 323 – 5 199 | 4 577 | 2 591 – 8 173 |
| Bacalan | 3 464 | 2 054 – 5 230 | 3 561 | 1 829 – 6 515 |
| Bordeaux (ensemble) | 4 429 | 2 866 – 6 062 | 4 972 | 2 570 – 8 851 |
Source : Meilleurs Agents, prix moyens au m² net vendeur (hors frais d’agence et de notaire) et fourchettes basse et haute publiées par quartier au 1er septembre 2026. Ce sont des estimations, pas des ventes signées : les prix réellement signés de 2026 seront connus avec la publication des données DVF de l’administration fiscale. Pour mémoire, la médiane des ventes d’appartements signées à Bordeaux en 2025 s’établit à 4 120 €/m² (DVF). Le quartier du Lac n’a pas de chiffre publié. Tableau mis à jour chaque trimestre.
Zoom sur Capucins – Victoire, notre quartier
En septembre 2026, un appartement du quartier Capucins – Victoire est estimé en moyenne à 4 625 €/m², avec une fourchette qui va de 3 015 à 5 805 €/m² selon l’étage, l’état et la rue. Les ventes réellement signées en 2025 le confirment : 435 appartements vendus dans le quartier, et des petites surfaces plus chères au mètre carré (4 500 €/m² de médiane pour les studios, contre 3 740 € pour les trois-pièces, source DVF). C’est la marque d’un quartier où les investisseurs pèsent lourd, et c’est un point que nous intégrons dans chaque estimation de petite surface.
FAQQuestions fréquentes sur l'estimation à Bordeaux
Rien. L’estimation est gratuite, y compris la visite et le dossier écrit. Elle ne vous oblige pas à signer un mandat de vente avec nous.
Pour avoir une première fourchette, oui. Les simulateurs partent des ventes enregistrées dans le secteur et d’une moyenne au m². Ils ignorent l’étage, l’état, la luminosité, les travaux votés en copropriété ou le bruit de la rue, qui font souvent la différence dans le centre ancien de Bordeaux.
L’avis de valeur d’un agent immobilier sert à fixer un prix de vente réaliste. Pour une succession, une donation ou un divorce, où la valeur déclarée peut être contrôlée par l’administration fiscale, un rapport d’expert immobilier ou une évaluation par le notaire est plus adapté. Nous pouvons vous orienter vers ces professionnels.
Votre titre de propriété, les diagnostics dont le DPE, la taxe foncière, les factures des travaux réalisés et vos plans si vous en avez. Pour un appartement, ajoutez les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale et le relevé de charges. Si un document manque, la visite peut quand même avoir lieu.
48 heures après la visite. La visite elle-même est fixée au moment qui vous arrange, en semaine ou le samedi.
Oui, dans tout Bordeaux : Chartrons, Caudéran, Saint-Augustin, Nansouty, la Bastide… Le centre-ville, autour de la Victoire, reste notre spécialité.
Ils sont publics. En mandat exclusif, ils vont de 9 000 € TTC pour un bien jusqu’à 180 000 € à 3,5 % TTC au-delà de 651 000 €. Le détail figure dans notre barème d’honoraires.
Demande d'estimationParlons de votre bien
Passez nous voir à l’agence ou appelez-nous. Si vous préférez écrire, le formulaire ci-dessous nous arrive directement, et c’est Estelle ou Olivier qui vous rappelle pour fixer la visite. Vous recevez ensuite votre avis de valeur sous 48 heures.
Un Toit et Vous, 56 cours Pasteur, 33000 Bordeaux. Téléphone : 09 86 60 60 48. Du lundi au vendredi de 9 h à 18 h, le samedi sur rendez-vous. Ce que nos clients disent de nous : avis clients.