Un appartement se vend bien à Bordeaux quand trois choses sont réunies dès le premier jour : un prix de présentation juste, un dossier complet et des photos qui donnent envie de visiter. Tout le reste en découle. Depuis notre agence de la place de la Victoire, nous vendons des appartements dans le centre toute l’année. Voici les dix points que nous passons en revue avec chaque propriétaire avant de mettre un bien en ligne.
1-Fixer le bon prix dès le premier jour
C’est le point qui décide de tout le reste. Le prix médian d’un appartement à Bordeaux s’établit à 4 120 €/m² en 2025, et à 4 210 €/m² dans le centre, autour de la place de la Victoire. Ces chiffres donnent un ordre de grandeur, pas le prix de votre appartement : l’étage, l’exposition, l’état de l’immeuble et les travaux votés font varier la valeur au mètre carré.
Un bien affiché trop haut passe à côté des premières semaines, celles où les acheteurs actifs regardent chaque nouveauté. Il reste en vitrine, l’annonce vieillit, et ceux qui finissent par appeler savent qu’il n’est pas parti. La négociation tourne alors en leur faveur, et le prix final descend souvent sous celui qu’on aurait obtenu en affichant juste dès le départ.
Avant de publier, prenez le temps de faire estimer son appartement à Bordeaux à partir des ventes récentes de la rue et du quartier, pas des annonces encore en ligne.
2-Faire faire les diagnostics avant la mise en vente
Le dossier de diagnostics doit être prêt avant la première visite, et le DPE avant même la publication : la classe énergie doit figurer dans l’annonce.
Pour un appartement à Bordeaux, la liste comprend en général :
- le DPE, pour tous les logements ;
- l’amiante, si le permis de construire date d’avant le 1er juillet 1997 ;
- le plomb (CREP), si l’immeuble a été construit avant 1949, ce qui concerne une grande partie des échoppes et immeubles en pierre du centre ;
- l’électricité et le gaz, si les installations ont plus de quinze ans ;
- les termites, car toute la Gironde est classée en zone à risque par arrêté préfectoral ;
- l’état des risques et pollutions ;
- le mesurage loi Carrez, obligatoire en copropriété.
Un DPE commandé en retard se paie en visites perdues. Sans étiquette énergie, l’annonce ne peut pas paraître, et beaucoup d’acheteurs filtrent leurs recherches par classe.
La semaine perdue au lancement est souvent celle où le bien aurait reçu le plus d’appels.
3-Réunir les documents de copropriété
Depuis la loi ALUR, l’acheteur doit recevoir les documents de la copropriété dès la promesse de vente. Les rassembler tôt évite de décaler la signature du compromis.
Demandez au syndic :
- les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales ;
- le relevé des charges des deux derniers exercices ;
- la fiche synthétique de la copropriété ;
- le plan pluriannuel de travaux, obligatoire dans les copropriétés de plus de quinze ans.
Lisez ces documents avant les acheteurs. Un ravalement de façade voté en assemblée, fréquent sur les immeubles en pierre du centre, se retrouve toujours dans la négociation : l’acquéreur le lit dans les PV et le déduit de son offre. Mieux vaut l’avoir intégré au prix affiché que le découvrir au moment de l’offre.
4-Préparer l’appartement sans le dénaturer
Préparer ne veut pas dire rénover. Dans la plupart des cas, trois actions suffisent : désencombrer, réparer ce qui saute aux yeux et nettoyer.
Désencombrer, c’est retirer un meuble sur deux dans les petites pièces et vider les plans de travail. Réparer, c’est la poignée qui tient mal, le joint de douche noirci, l’ampoule grillée, la tache au plafond. Regardez aussi l’entrée de l’immeuble : si le hall ou la cage d’escalier sont négligés, signalez-le au syndic avant les visites.
L’acheteur commence à juger l’appartement dès la porte de la rue.
Ce qui ne se rentabilise pas : refaire la cuisine ou la salle de bains juste avant de vendre. Les acheteurs ont leurs propres goûts et chiffrent eux-mêmes ces travaux. Un coup de peinture claire dans une pièce très marquée peut se justifier, une rénovation complète presque jamais.
5-Soigner les photos et l’annonce
Les photos décident de la visite. Prenez-les en journée, volets ouverts et lumières allumées, dans des pièces rangées.
Évitez le grand-angle qui déforme : un séjour de 20 m² qui en paraît 35 à l’écran déçoit à la visite, et un acheteur déçu négocie.
L’annonce doit répondre d’avance aux questions que les acheteurs posent au téléphone. Indiquez :
- le montant annuel des charges de copropriété ;
- l’étage et la présence ou non d’un ascenseur ;
- la classe énergie et la classe climat du DPE ;
- le nombre de lots de la copropriété.
Une annonce complète génère moins d’appels inutiles et plus de visites sérieuses.
6-Choisir entre mandat simple et mandat exclusif
Avec un mandat simple, vous confiez la vente à une ou plusieurs agences et vous gardez le droit de vendre vous-même.
Avec un mandat exclusif, une seule agence s’occupe de la vente pendant la durée prévue au contrat.
Le mandat simple multiplie les vitrines, mais le même appartement apparaît alors sur plusieurs annonces, parfois à des prix différents, et les acheteurs le remarquent. Le mandat exclusif donne à une seule agence la main sur le prix affiché, les visites et la négociation, avec un engagement plus fort de sa part.
Le bon choix dépend du bien, du marché du quartier et du temps dont vous disposez.
Un mandat exclusif n’enferme pas pour autant. Chez Un Toit et Vous, il est signé pour trois mois et reste résiliable à chaque échéance mensuelle. Dans les deux cas, les honoraires sont fixés à l’avance : les nôtres figurent dans notre barème d’honoraires.
7-Organiser les visites utiles
Une bonne visite commence au téléphone. Avant de fixer un rendez-vous, posez trois questions : résidence principale ou investissement, financement validé ou non par la banque, et délai d’achat.
Un appelant qui ne sait répondre à aucune des trois fait rarement une offre.
Groupez ensuite les visites sur un ou deux créneaux. Vous préparez l’appartement une seule fois, et les acheteurs qui se croisent dans l’escalier comprennent que le bien intéresse.
Choisissez l’heure selon ce que vous voulez montrer. Un séjour exposé à l’ouest se visite en fin d’après-midi, quand le soleil y entre. À l’inverse, une rue animée en soirée se visite aussi le soir : l’acheteur qui le découvre après le compromis cherche une raison de se retirer, celui qui l’a vu avant achète en connaissance de cause.
8-Savoir lire une offre
Une offre d’achat se lit sur cinq critères, pas seulement sur le prix :
- le prix proposé ;
- le mode de financement, avec ou sans accord de principe de la banque ;
- le montant de l’apport personnel ;
- le délai souhaité pour signer ;
- les conditions suspensives, en particulier l’obtention du prêt.
Une offre au prix avec un financement fragile vaut moins qu’une offre un peu plus basse et solide. Un acquéreur sans apport, qui emprunte la totalité, s’expose à un refus de prêt plusieurs semaines après le compromis. L’appartement revient alors sur le marché, avec une annonce qui a perdu sa fraîcheur. L’offre légèrement inférieure d’un acheteur avec un apport et un accord bancaire va, elle, jusqu’à l’acte.
9-Anticiper le calendrier
Entre l’offre acceptée et la remise des clés, comptez en général trois mois. Le compromis se signe quelques semaines après l’offre. L’acheteur dispose ensuite d’un délai de rétractation de dix jours, puis du temps nécessaire pour obtenir son prêt, souvent fixé entre 45 et 60 jours dans le compromis. L’acte authentique chez le notaire intervient deux à trois mois après le compromis.
Ce calendrier compte surtout si vous devez acheter derrière. Pour éviter de rembourser deux crédits ou de déménager deux fois, parlez-en à votre banque avant la mise en vente : un prêt relais ou une date de signature décalée se négocient plus facilement à ce moment-là qu’une fois l’offre signée.
10-Travailler avec quelqu’un qui connaît votre rue
Une agence indépendante du centre ne fonctionne pas comme une plateforme nationale. Chez Un Toit et Vous, la personne qui estime votre appartement est celle qui le fait visiter et qui négocie l’offre. Elle connaît les prix réellement signés dans votre rue, les copropriétés qui ont des travaux à venir et les questions que posent les acheteurs du quartier.
Les acheteurs parlent à quelqu’un qui a vu le bien, mesuré les pièces et lu les PV d’assemblée. Les réponses sont précises, et la négociation repose sur des faits plutôt que sur des impressions.
Pour voir les appartements que nous avons accompagnés, consultez nos biens vendus. Vous pouvez aussi passer à notre agence de la place de la Victoire pour en parler de vive voix.
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