Les cartons sont presque faits, la date de départ approche, et il reste une étape qui décide du montant que vous récupérerez sur votre dépôt de garantie : l’état des lieux de sortie. C’est une visite d’une heure environ. Elle se prépare pourtant plusieurs semaines à l’avance.
Voici comment aborder ce rendez-vous sereinement, ce que la loi prévoit et ce qu’il faut faire, semaine par semaine.
Au sommaire
Le cadre légal
Ce que dit la loi sur l’état des lieux de sortie
L’état des lieux de sortie se fait à la remise des clés, en présence du locataire et du propriétaire ou de son agence. Il se compare point par point à l’état des lieux d’entrée : tout ce qui s’est dégradé entre les deux peut être retenu sur le dépôt de garantie.
Tout ce qui s’est dégradé n’est pas pour autant à votre charge. La loi du 6 juillet 1989 distingue les dégradations de l’usure normale, que le propriétaire ne peut pas vous facturer.
Usure normale
Non facturable
Peinture un peu ternie après six ans d’occupation, parquet légèrement patiné dans un couloir.
Dégradation
À votre charge
Brûlure sur un plan de travail, porte enfoncée.
Si votre bail prévoit une grille de vétusté, relisez-la avant le rendez-vous. Elle fixe une durée de vie pour chaque équipement (peintures, moquettes, robinetterie) et un abattement par année d’occupation. C’est elle qui servira de référence pour calculer une éventuelle retenue.
Bon à savoir
Les frais d’état des lieux de sortie ne peuvent pas être facturés au locataire par l’agence. Seul l’état des lieux d’entrée peut donner lieu à une participation, plafonnée par la loi.
Un mois avant
Les conseils à suivre dans les semaines qui précèdent
01
Ressortez votre état des lieux d’entrée
C’est le document de comparaison, donc votre point de départ. Relisez-le pièce par pièce et notez ce qui était déjà abîmé à votre arrivée : une rayure sur la baignoire, un store qui accrochait. Ces défauts ne peuvent pas vous être reprochés au départ. Si vous avez gardé les photos prises le jour de l’emménagement, rassemblez-les aussi.
02
Faites le tour du logement avec un œil extérieur
Un mois avant, marchez dans l’appartement comme le ferait l’agent qui va réaliser la visite. Ouvrez les placards, testez chaque interrupteur, chaque prise, chaque robinet. Regardez les plinthes, les joints de la douche, le dessous de l’évier. Vous aurez une liste précise des points à traiter, et le temps de le faire.
03
Réalisez les petites réparations à votre charge
Le décret du 26 août 1987 liste les réparations locatives, c’est-à-dire l’entretien courant qui revient au locataire. En pratique, avant de partir, pensez à :
- – reboucher les trous de chevilles et de clous, puis faire une retouche de peinture si la teinte est disponible ;
- – remplacer les ampoules grillées et les joints de robinet qui fuient ;
- – refaire les joints silicone noircis autour de la baignoire ou de la douche ;
- – détartrer robinets, pommeau et WC ;
- – graisser une serrure qui force, resserrer une poignée qui tourne dans le vide ;
- – changer la pile du détecteur de fumée.
Pour tout ce qui dépasse l’entretien courant (une fenêtre qui ne ferme plus, un chauffe-eau en panne), prévenez le propriétaire ou l’agence par écrit avant votre départ. Un problème signalé à temps se discute bien plus facilement qu’un problème découvert le jour J.
04
Rassemblez vos justificatifs d’entretien
Si le logement a une chaudière individuelle, son entretien annuel est à votre charge. Retrouvez la dernière attestation du chauffagiste : c’est souvent la première pièce demandée. Même chose pour le ramonage si vous avez une cheminée ou un poêle. Sans ces documents, le propriétaire peut retenir le coût d’une intervention.
05
Prévoyez un vrai grand ménage
Le logement doit être rendu propre, et vide. Les points qui coûtent le plus cher en retenues sont rarement les sols : ce sont le four, la hotte et son filtre, l’intérieur du réfrigérateur s’il est fourni, les vitres, les grilles d’aération et le calcaire dans la salle de bains. N’oubliez pas la cave, le garage ou le balcon s’ils figurent dans le bail.
Si vous manquez de temps avec le déménagement, une entreprise de nettoyage de fin de bail vous coûtera souvent moins cher qu’une retenue pour ménage, facturée au tarif d’un professionnel sans que vous ayez pu choisir le prestataire.
06
Fixez le rendez-vous et résiliez vos contrats
Calez la date de l’état des lieux le plus tôt possible avec l’agence, idéalement en journée pour avoir de la lumière naturelle. Prévenez vos fournisseurs d’énergie et d’internet pour que la résiliation coïncide avec la remise des clés, pas avant : il faut du courant et de l’eau pour vérifier les équipements.
Le rendez-vous
Le jour J
07
Venez avec les bons documents
Apportez votre exemplaire de l’état des lieux d’entrée, les attestations d’entretien, toutes les clés et badges remis à l’entrée (boîte aux lettres, cave, portail, local vélos), et votre nouvelle adresse écrite lisiblement. Elle doit figurer sur le document : c’est là que le dépôt de garantie vous sera restitué.
08
Participez activement à la visite
Suivez l’agent pièce par pièce et n’hésitez pas à intervenir. Si une remarque vous semble inexacte (une trace déjà notée à l’entrée, un défaut qui relève de l’usure normale), dites-le sur le moment, document d’entrée à l’appui. Prenez vos propres photos datées de chaque pièce, sous le même angle que celles de l’entrée si vous les avez. Relevez ensemble les compteurs d’eau, d’électricité et de gaz, et vérifiez que les chiffres sont bien reportés.
09
Relisez avant de signer
Ne signez pas un document incomplet ou avec lequel vous n’êtes pas d’accord. Vous pouvez faire inscrire vos réserves directement sur l’état des lieux, par exemple :
« Le locataire conteste la mention concernant le parquet du séjour, déjà rayé à l’entrée. »
Vérifiez que la date, les relevés de compteurs, le nombre de clés rendues et votre nouvelle adresse y figurent. Repartez toujours avec votre exemplaire signé, papier ou numérique.
Après la remise des clés
Après l’état des lieux : dépôt de garantie et litiges
Le délai maximum de restitution du dépôt de garantie dépend de ce que dit le document, et il court à partir de la remise des clés :
1 mois
si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée
2 mois
si des différences sont constatées entre l’entrée et la sortie
Toute somme retenue doit être justifiée : devis, factures ou constat. En cas de retard, le locataire a droit à une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois commencé en retard. Dans un immeuble en copropriété, le propriétaire peut conserver jusqu’à 20 % du dépôt en attendant l’arrêté annuel des comptes.
En cas de désaccord
Si aucun accord n’est possible le jour de la visite, l’état des lieux peut être réalisé par un commissaire de justice (l’ancien huissier). Ses honoraires, encadrés par un tarif réglementé, sont alors partagés par moitié entre le locataire et le propriétaire. Pour un désaccord sur les retenues après coup, commencez par un courrier recommandé. Si rien ne bouge, la commission départementale de conciliation de la Gironde peut être saisie gratuitement, avant toute démarche judiciaire.
Un Toit et Vous
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FAQ
Questions fréquentes
Combien de temps dure un état des lieux de sortie ?
Comptez entre 30 minutes pour un studio et 1 h 30 pour une maison. Prévoyez un peu de marge si le logement est meublé : l’inventaire du mobilier et de la vaisselle s’ajoute à la visite.
Faut-il repeindre avant de rendre son logement ?
Pas systématiquement. Une peinture défraîchie par le temps relève de l’usure normale. En revanche, si vous avez peint un mur dans une couleur vive sans accord, ou si des taches et des trous sont visibles, le propriétaire peut demander une remise en état.
Peut-on faire l’état des lieux de sortie sans être présent ?
Oui, vous pouvez donner une procuration écrite à une personne de confiance. Elle signera en votre nom, donc briefez-la sur les points sensibles et donnez-lui une copie de l’état des lieux d’entrée.
Que se passe-t-il si le propriétaire ne rend pas le dépôt de garantie ?
Passé le délai d’un ou deux mois, envoyez une mise en demeure en recommandé en rappelant la majoration de 10 % du loyer par mois de retard. Sans réponse, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge des contentieux de la protection.