Réforme du DPE, encadrement des loyers à Bordeaux, loi Le Meur sur les meublés touristiques, revalorisation des frais d’agence, statut du bailleur privé en préparation : le cadre réglementaire de la gestion locative bouge sur presque tous les fronts en 2026. Pour un propriétaire qui loue à Bordeaux ou dans sa métropole, mieux vaut connaître ces évolutions avant qu’elles ne se rappellent à lui sous forme d’amende ou de loyer plafonné sans qu’il le sache.
Chez Un Toit et Vous, nous accompagnons chaque jour des propriétaires bordelais dans la gestion de leur patrimoine locatif. Ce guide reprend, point par point, ce qui change concrètement cette année.
La réforme du DPE pleinement applicable en 2026
Le diagnostic de performance énergétique préoccupe les bailleurs depuis plusieurs années déjà. En 2024 puis en 2025, plusieurs ajustements avaient été engagés pour corriger des biais de calcul qui pénalisaient certains logements, notamment les petites surfaces et les biens chauffés à l’électricité. Ces correctifs sont désormais pleinement en vigueur depuis le premier janvier 2026.
Concrètement, le coefficient de conversion de l’électricité a été revu à la baisse. Résultat, plusieurs centaines de milliers de logements chauffés à l’électricité sortent mécaniquement des classes F et G sans avoir engagé le moindre euro de travaux. Cette évolution ne nécessite pas de refaire un diagnostic si celui ci est encore valide, mais les propriétaires concernés ont tout intérêt à vérifier leur situation, car un logement qui redevient éligible à la location peut représenter un gain de valeur locative important.
Pour les gestionnaires locatifs, cela implique aussi de mettre à jour les dossiers de location et de vérifier, bien avant la remise en location d’un bien, si son classement énergétique a évolué.
L’interdiction des passoires thermiques classées G
La loi Climat et Résilience continue de produire ses effets. Depuis le premier janvier 2025, les logements classés G au DPE ne peuvent plus être proposés à la location en France métropolitaine. L’échéance suivante concerne les logements classés F, qui seront à leur tour interdits de location au premier janvier 2028, puis les logements classés E au premier janvier 2034. Dans les territoires d’outre mer, le calendrier est décalé, avec une interdiction des logements classés G en 2028.
Un point à surveiller de près en 2026 : fin avril, le gouvernement a présenté un projet de loi baptisé « Relance du logement », qui prévoit d’assouplir certaines de ces interdictions pour permettre à des centaines de milliers de biens classés F et G de revenir sur le marché locatif. Ce texte doit encore passer devant le Parlement avant l’été 2026, et rien ne garantit qu’il sera adopté en l’état. Les propriétaires concernés par un DPE défavorable ont donc plutôt intérêt à attendre d’y voir plus clair avant de se lancer dans des travaux de rénovation lourds.
L’encadrement des loyers à Bordeaux Métropole
Pour les propriétaires bordelais, l’encadrement des loyers reste une contrainte centrale de la gestion locative. Le dispositif s’applique à tout logement loué à titre de résidence principale, meublé ou non meublé, sur l’ensemble de Bordeaux Métropole. Chaque année, un arrêté préfectoral fixe un loyer de référence, un loyer de référence minoré et un loyer de référence majoré, en fonction de quatre secteurs géographiques, du type de bien, du nombre de pièces et de l’époque de construction.
Le loyer appliqué ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, sauf si un complément de loyer est justifié par des caractéristiques exceptionnelles de localisation ou de confort. En cas de dépassement, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation puis le juge, qui peut ordonner une réduction du loyer avec remboursement du trop perçu sur trois ans. Le propriétaire qui ne respecte pas ces règles s’expose également à une amende administrative pouvant atteindre 5 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale.
En 2025, environ un quart des loyers pratiqués à Bordeaux dépassaient encore le plafond autorisé. C’est moins qu’avant, mais ça reste un propriétaire sur quatre en infraction, souvent sans le savoir. Le dispositif national d’encadrement des loyers doit arriver à échéance en novembre 2026, et sa prolongation à Bordeaux fait actuellement débat entre les élus locaux et les services de l’État. Passer par une agence spécialisée pour la gestion de son bien reste le moyen le plus sûr de ne pas se retrouver hors des clous par erreur.
La revalorisation des frais d’agence au premier janvier 2026
Autre nouveauté qui concerne directement les baux signés depuis le début de l’année, les plafonds des frais d’agence facturables au locataire ont été revalorisés pour la première fois depuis onze ans. Le plafond applicable à l’état des lieux d’entrée passe ainsi de 3 euros à 3,03 euros par mètre carré de surface habitable. Les frais liés à la visite du bien, à la constitution du dossier de location et à la rédaction du bail suivent la même logique de revalorisation.
Cette mise à jour, bien que modeste en apparence, doit être intégrée sans délai dans les modèles de facturation des agences et des gestionnaires, sous peine de facturer un montant non conforme au locataire.
Vers un statut du bailleur privé
Le débat autour d’un futur statut du bailleur privé continue d’avancer en 2026. L’idée est de créer un cadre fiscal spécifique pour les propriétaires qui mettent en location un logement destiné à la résidence principale du locataire, en échange d’engagements sur le niveau de loyer et sur la performance énergétique du bien. Deux objectifs qui ne vont pas toujours de pair, encourager l’investissement locatif d’un côté, maîtriser les loyers dans les zones tendues de l’autre.
Aucun texte définitif n’a encore été adopté à ce jour, mais les propriétaires ont intérêt à suivre ce dossier de près, car les arbitrages retenus pourraient modifier en profondeur la fiscalité de la location nue dans les prochaines années.
La loi Le Meur et l’encadrement des meublés touristiques
La location de meublés touristiques, très présente dans une ville touristique comme Bordeaux, est directement concernée par la loi Le Meur, parfois qualifiée de loi anti Airbnb. Plusieurs mesures entrent pleinement en application en 2026.
D’abord, l’enregistrement des meublés de tourisme sur un téléservice national unique devient obligatoire, avec un numéro d’enregistrement à treize chiffres qui doit figurer sur chaque annonce. La date limite fixée pour la mise en œuvre complète de ce service est le 20 mai 2026.
Ensuite, sur le plan fiscal, les plafonds du régime micro BIC applicable aux meublés de tourisme ont été revus. Pour un meublé de tourisme classé, le plafond de recettes annuelles est fixé à 77 700 euros avec un abattement de 50 %. Pour un meublé non classé, le plafond descend à 15 000 euros avec un abattement de 30 %. Ces nouveaux seuils s’appliquent aux revenus perçus en 2025 et déclarés au printemps 2026.
Par ailleurs, depuis le premier janvier 2025, les communes peuvent, par une délibération motivée, réduire la durée maximale de location d’une résidence principale de 120 à 90 jours par an. Enfin, sur le plan énergétique, un meublé de tourisme doit présenter un DPE de classe E au minimum depuis novembre 2024, et seuls les logements classés de A à D pourront encore être proposés à la location touristique à partir du premier janvier 2034.
Pour les propriétaires qui alternent location meublée classique et location saisonnière, mieux vaut surveiller de près à la fois le classement énergétique du bien et les obligations déclaratives.
L’évolution de l’indice de référence des loyers
L’indice de référence des loyers, qui sert de base à la révision annuelle des loyers, continue sa progression modérée en 2026. Au premier trimestre, il s’établit à 146,60 points, soit une hausse de 0,78 % sur un an, dans la continuité du ralentissement observé depuis plusieurs trimestres. Pour rappel, cette révision ne s’applique que si une clause d’indexation a bien été prévue dans le contrat de location, et elle doit être calculée à la date anniversaire du bail.
Pour un propriétaire bailleur, cette hausse modérée de l’indice de référence des loyers, conjuguée à l’encadrement des loyers dans les zones tendues, limite fortement les marges de manœuvre pour ajuster ses revenus locatifs face à la hausse d’autres charges, notamment la taxe foncière.
La taxe foncière 2026, une charge qui continue de progresser
Le coefficient de revalorisation forfaitaire des bases cadastrales, qui sert au calcul de la taxe foncière, est fixé à 0,8 % pour 2026, un niveau plus modéré que les années précédentes en raison du ralentissement de l’inflation. Cette hausse mécanique concerne l’ensemble des propriétaires, sans exception.
Une opération de fiabilisation des bases foncières, menée par l’administration fiscale, devait par ailleurs entraîner une hausse supplémentaire pour plusieurs millions de logements. Cette mesure a finalement été suspendue jusqu’au printemps 2026, et son application effective est désormais envisagée au plus tôt pour 2027. La grande réforme des valeurs locatives des locaux d’habitation, qui doit à terme aligner les bases de calcul sur les loyers réellement pratiqués, a quant à elle été reportée à 2031 dans le cadre du projet de loi de finances.
Pour les propriétaires bailleurs, cette situation crée un effet de ciseau bien connu : les charges augmentent chaque année, tandis que les loyers restent contraints par l’indice de référence des loyers et, à Bordeaux, par l’encadrement local. Une gestion locative rigoureuse, qui optimise les charges récupérables et anticipe ces hausses, aide à préserver la rentabilité de l’investissement plutôt que de la subir.
Le permis de louer gagne du terrain
Le dispositif du permis de louer, qui impose une déclaration ou une autorisation préalable avant toute mise en location dans certaines zones, continue de s’étendre. En 2026, il concerne plus de 700 communes en France, soit une progression significative en seulement trois ans. Selon les communes, il prend la forme d’une déclaration préalable, à effectuer dans les quinze jours suivant la signature du bail, ou d’une autorisation préalable, à obtenir impérativement avant toute signature.
Ce dispositif vise à lutter contre l’habitat indigne en permettant aux services municipaux de contrôler la décence d’un logement avant sa mise en location. L’autorisation, lorsqu’elle est délivrée, l’est généralement dans le mois qui suit la demande et reste valable deux ans, avant de devoir être renouvelée à chaque nouveau bail. Un propriétaire qui loue un bien dans une commune, ou même dans un quartier concerné, sans respecter cette obligation s’expose à des sanctions financières. Mieux vaut donc vérifier directement auprès de sa mairie si son logement est soumis à cette procédure.
Garantie loyers impayés et garantie Visale, ce qui bouge
La sécurisation des loyers reste une priorité pour tout propriétaire bailleur, et les règles du jeu changent sensiblement en 2026. Depuis le premier janvier, la garantie publique Visale, proposée par Action Logement, a vu son périmètre resserré. La prise en charge des loyers impayés est désormais limitée aux trois premières années du bail, ce qui pousse un nombre croissant de propriétaires à se tourner vers une garantie loyers impayés privée, souscrite auprès d’un assureur.
Le coût moyen d’une garantie loyers impayés privée oscille aujourd’hui entre 2 % et 4 % du loyer annuel selon les garanties choisies et l’assureur retenu. Une réforme est également en discussion pour assouplir les critères d’éligibilité des locataires, afin que ce type de garantie ne reste pas réservé aux seuls dossiers jugés parfaits sur le plan de la stabilité professionnelle.
Enfin, une nouveauté a été annoncée en 2026 sous le nom de garantie loyer zéro, accessible via une plateforme nationale des loyers. Le principe est que l’État garantit au propriétaire le versement du loyer en cas de défaillance du locataire, puis se charge lui même de récupérer les sommes dues auprès de ce dernier selon sa situation financière réelle. Ce dispositif, encore récent, mérite d’être suivi de près par les propriétaires bailleurs.
Une gestion locative de plus en plus digitalisée
Au delà des évolutions réglementaires, 2026 confirme une tendance de fond amorcée depuis quelques années, celle de la digitalisation complète de la gestion locative. La transmission électronique des quittances, la signature dématérialisée des baux et des états des lieux réalisés via des applications mobiles se généralisent chez les professionnels du secteur. Cette évolution simplifie la vie des propriétaires comme des locataires, tout en renforçant la traçabilité des documents en cas de litige.
Pourquoi se faire accompagner par un professionnel en 2026
Face à ce cumul de changements réglementaires, fiscaux et énergétiques, la gestion locative en autonomie devient de plus en plus exigeante. Suivre l’évolution du DPE, respecter l’encadrement des loyers propre à Bordeaux Métropole, sécuriser ses loyers, adapter ses baux aux nouveaux plafonds de frais d’agence ou encore vérifier si son bien est soumis à un permis de louer demande du temps et une veille juridique constante.
Faire appel à une agence de gestion locative comme Un Toit et Vous permet de déléguer cette veille tout en bénéficiant d’un accompagnement local, adapté aux spécificités du marché bordelais. C’est aussi l’assurance de louer son bien dans les règles, d’optimiser sa rentabilité et de limiter les risques de contentieux avec un locataire.
Après quinze ans à accompagner des propriétaires entre Paris et Bordeaux, d’abord en gestion de patrimoine puis en agence immobilière, je vois chaque année la réglementation locative se complexifier un peu plus. 2026 ne fait pas exception, entre le DPE, l’encadrement des loyers ou la loi Le Meur, beaucoup de nos clients nous posent les mêmes questions. J’ai voulu réunir dans un seul article tout ce qu’il faut vraiment retenir cette année, pour que chacun garde une longueur d’avance plutôt que de découvrir les changements par une amende ou un loyer bloqué.
Estelle, directrice de l’agence Un Toit et Vous à Bordeaux
Foire aux questions
Est ce que le DPE de mon logement a pu changer sans que je fasse de travaux ?
Oui. Depuis le premier janvier 2026, la réforme du calcul du DPE, qui ajuste notamment le coefficient de conversion de l’électricité, a permis à plusieurs centaines de milliers de logements chauffés à l’électricité de sortir des classes F et G sans le moindre chantier. Il est conseillé de vérifier la validité de son diagnostic actuel avant d’envisager de nouveaux travaux.
Est ce que je peux encore louer un logement classé G en 2026 ?
Non, en principe. Depuis le premier janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location en France métropolitaine. Un projet de loi discuté en 2026 pourrait toutefois assouplir cette interdiction pour certains logements, mais le texte n’est pas encore adopté à ce jour.
Comment savoir si mon logement à Bordeaux respecte l’encadrement des loyers ?
La ville de Bordeaux met à disposition un simulateur officiel qui permet de comparer le loyer pratiqué au loyer de référence majoré applicable selon la zone, le type de bien et le nombre de pièces. Une agence de gestion locative peut également réaliser cette vérification et vous accompagner en cas de complément de loyer justifié.
Est ce que les frais d’agence facturés aux locataires ont vraiment augmenté ?
Oui, mais de façon limitée. Depuis le premier janvier 2026, le plafond applicable à l’état des lieux passe par exemple de 3 à 3,03 euros par mètre carré. Il s’agit de la première revalorisation depuis onze ans.
Est ce que je dois enregistrer mon meublé de tourisme même si je le loue depuis longtemps ?
Oui. La loi Le Meur impose l’enregistrement de tous les meublés de tourisme sur un téléservice national, avec un numéro à treize chiffres à afficher sur chaque annonce. La mise en œuvre complète de ce service est prévue au 20 mai 2026, y compris pour les locations déjà existantes.
Qu’est ce que le permis de louer et suis je concerné ?
Le permis de louer impose, dans certaines communes ou certains quartiers, une déclaration ou une autorisation avant toute mise en location. Il concerne aujourd’hui plus de 700 communes en France. Il convient de vérifier directement auprès de la mairie ou de l’intercommunalité concernée si son bien est soumis à cette obligation.
Est ce que la garantie Visale couvre toujours les loyers impayés sur toute la durée du bail ?
Non, plus depuis 2026. La prise en charge de cette garantie publique est désormais limitée aux trois premières années du bail, ce qui conduit de nombreux propriétaires à souscrire en complément une garantie loyers impayés privée.
Est ce que c’est le bon moment pour confier la gestion de mon bien à une agence ?
Avec le cumul des évolutions réglementaires en 2026, beaucoup de propriétaires font ce choix pour gagner du temps, sécuriser leurs revenus locatifs et s’assurer de rester en conformité avec la réglementation en vigueur, notamment à Bordeaux où l’encadrement des loyers ajoute une couche de complexité supplémentaire.