Agence immobilière place de la Victoire
Bordeaux centre

Chez Un Toit et Vous, personne ne rentre un mandat pour le passer ensuite à un collègue. La personne qui visite votre appartement pour l’estimer est celle qui le fera visiter aux acheteurs, qui négociera l’offre et qui vous accompagnera jusqu’à la signature chez le notaire. Vous avez deux interlocuteurs, qui connaissent votre dossier.

Estelle Bergounioux, directrice d’agence, est juriste de formation : maîtrise de droit des affaires, puis diplôme d’huissier de justice. Elle a créé sa société de gestion de patrimoine à Paris en 2005, puis ajouté l’activité d’agence immobilière en 2012. Elle a ouvert l’agence de Bordeaux en 2017. Elle lit de près les titres de propriété et les procès-verbaux de copropriété, et ses conseils tiennent compte du patrimoine et de la fiscalité de chacun.

Olivier Sorondo, associé, a passé plus de trente ans à des postes de direction en contrôle de gestion et en finance dans des groupes industriels internationaux avant de rejoindre l’agence, au moment où la gestion locative se développait. Avec les propriétaires bailleurs, il parle rentabilité et fiscalité.

L’agence ne dépend d’aucune tête de réseau. Nos honoraires sont fixés et publiés par l’agence, et les décisions se prennent au 56 cours Pasteur, par les deux personnes qui suivent votre projet.

Leurs parcours sont détaillés sur la page notre équipe, et l’avis de ceux qui nous ont confié leur projet sur la page avis clients.

Si vous vendez, nous estimons gratuitement votre bien après une visite sur place et vous remettons un avis de valeur écrit sous 48 heures, sans obligation de mandat. Le prix conseillé s’appuie sur les ventes réellement signées dans votre secteur et sur nos propres ventes. Tout est détaillé sur nos pages estimation immobilière à Bordeaux et estimation d’appartement.

Si vous achetez, consultez nos biens à vendre et nos biens vendus. Avant de faire une offre dans le centre ancien, nous regardons avec vous les charges et les travaux votés en copropriété, le DPE, et l’étage dans des immeubles souvent sans ascenseur.

Si vous voulez seulement trouver un locataire, notre agence de location place de la Victoire s’occupe du loyer, des annonces, des visites, de l’étude des dossiers, du bail et de l’état des lieux d’entrée. À Bordeaux, le loyer doit respecter l’encadrement en vigueur depuis le 15 juillet 2022, et un logement classé G au DPE ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025.

Si vous préférez déléguer, la gestion locative est assurée par Bergan Gestion, la structure créée par l’agence, pour 5 % HT des sommes encaissées à Bordeaux et dans sa région, sans frais supplémentaires pour la déclaration de revenus fonciers ni pour les travaux. Un gestionnaire dédié s’occupe de l’encaissement et du reversement des loyers, des révisions, des travaux et des sinistres.

Pour un achat locatif dans le centre, nous faisons le point avec vous sur la rentabilité une fois l’encadrement des loyers appliqué, et sur les dispositifs de défiscalisation qui peuvent s’appliquer à votre situation.

La place de la Victoire est l’un des grands carrefours du centre de Bordeaux. La rue Sainte-Catherine y débouche, le cours Pasteur, le cours Aristide-Briand et le cours de la Marne en partent, et la porte d’Aquitaine, construite au XVIIIe siècle, en marque l’entrée. Avec le site universitaire de la Victoire, les terrasses et le tram, le secteur attire les étudiants, les investisseurs et ceux qui veulent vivre sans voiture.

Depuis l’agence, nous rayonnons vers Saint-Michel, les Capucins, Sainte-Croix, Saint-Pierre et le quartier de l’Hôtel de Ville, et un peu plus loin vers Saint-Genès, Nansouty, Saint-Jean Belcier ou le Tondu. Nous connaissons ces immeubles en pierre, leurs copropriétés, les ravalements votés, les cours calmes et les appartements qui donnent sur des terrasses animées le soir. Nous en tenons compte dans chaque estimation.

Nous travaillons aussi dans le reste de la ville, des Chartrons à Caudéran et à la Bastide : l’agence estime, vend et loue dans tout Bordeaux.

En 2025, un appartement s’est vendu à Bordeaux 4 120 € du mètre carré en valeur médiane, soit 2,3 % de moins qu’en 2024. Dans un rayon de 500 mètres autour de la place de la Victoire, 334 appartements ont été vendus, à 4 210 €/m² en médiane, et la moitié de ces ventes s’est conclue entre 3 580 et 4 820 €/m². À l’échelle du grand quartier Capucins-Victoire, la médiane est de 4 220 €/m², en baisse de 2,1 % sur un an.

Les studios du secteur se vendent plus cher au mètre carré que la moyenne de la ville, parce que les investisseurs achètent beaucoup autour du site universitaire. Les deux-pièces, souvent plus petits qu’ailleurs (38 m² contre 45 m² en médiane), se vendent en dessous.

À la rentrée 2026, les indicateurs de marché montrent des prix qui ont cessé de baisser, tandis que la remontée des taux de crédit depuis l’été limite le budget des acheteurs. Le prix de présentation doit donc être juste dès la mise en vente. Un bien affiché trop haut reste en vitrine et finit par se négocier plus bas.

Source : fichier public des ventes immobilières publié par l’État (DVF, Direction générale des finances publiques), ventes 2024 et 2025 de la commune de Bordeaux. Calcul de l’agence : médianes des ventes d’un seul appartement, hors ventes sur plan. Relevé de septembre 2026. Prix par typologie et par quartier sur nos pages estimation immobilière et estimation d’appartement.

Vérifiez d’abord trois points objectifs : la carte professionnelle de l’agence, un barème d’honoraires publié et une personne identifiée qui suivra votre dossier. Regardez ensuite ses ventes récentes dans votre quartier et les avis de ses clients. Une agence du centre doit pouvoir vous citer des prix signés dans votre rue.

Agence indépendante ou réseau : quelle différence ? Une agence indépendante fixe elle-même ses honoraires et ses méthodes, sans redevance à une tête de réseau. Un réseau apporte une marque connue et des outils communs. Dans les deux cas, demandez qui s’occupera concrètement de votre bien et à quelle fréquence vous aurez des nouvelles.

Mandat simple ou mandat exclusif ? Le mandat simple vous laisse confier la vente à plusieurs agences ou vendre par vous-même. Le mandat exclusif réserve la vente à une seule agence, qui s’engage en retour sur un plan d’action ; chez nous, ses honoraires sont aussi plus bas. Après trois mois, un mandat exclusif peut être résilié à tout moment, avec un préavis de quinze jours.

Combien de temps prend une vente ? Le délai pour trouver un acheteur dépend avant tout du prix de présentation. Une fois l’offre acceptée, comptez en général deux à trois mois entre le compromis et l’acte authentique chez le notaire : l’acheteur dispose d’un délai de rétractation de dix jours, puis il doit obtenir son prêt et le notaire réunir les pièces.

Quels documents préparer ? Le titre de propriété, les diagnostics dont le DPE, la dernière taxe foncière et, pour un appartement, les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale, le relevé de charges et la fiche synthétique de la copropriété. S’il manque une pièce, nous vous aidons à la retrouver.

À lire aussi : comment choisir son agence immobilière à Bordeaux et pourquoi vendre sa maison sans agence est une fausse bonne idée.

Nos honoraires de vente sont fixés à l’agence, dégressifs, et comprennent les visites, la négociation et la constitution du dossier de vente.

En mandat exclusif, ils s’élèvent à 9 000 € TTC jusqu’à 180 000 €, puis 5,5 % TTC de 181 000 à 200 000 €, 5 % de 201 000 à 300 000 €, 4,5 % de 301 000 à 400 000 €, 4 % de 401 000 à 650 000 € et 3,5 % au-delà de 651 000 €.

En mandat simple, le forfait reste de 9 000 € TTC jusqu’à 180 000 €, et chaque tranche suivante prend un demi-point de plus, de 6 % à 4 % TTC.

La gestion locative est facturée 5 % HT des sommes encaissées à Bordeaux et dans sa région. Le barème complet figure dans nos mentions légales et honoraires.